전세사기라는 말만 들어도 머리가 띵한데, 내 보증금이 공중에 붕 떠버렸다?
이건 진짜, 피 땀 눈물로 모은 내 돈이 ‘증발’할 수도 있는 일입니다. 그런데 방법만 알면, 이 상황에서도 보증금을 지킬 수 있습니다.
2025년 5월 기준, 전세사기 피해자가 경매 상황에서 꼭 따라야 할 7단계를 알려드립니다. 차근차근 따라오시면, 보증금 지키는 법부터 공공임대 전환까지 다 챙기실 수 있어요.
1단계 | 내 권리·보증 상태부터 점검해보자
일단 당황하지 마시고, 내 권리 상태부터 정리해봅시다. 경매든 뭐든, 순위 싸움입니다.
① 전입일·확정일자
→ 주민등록등본과 계약서 원본을 확인합니다. → 두 날짜가 모두 2024년 6월 1일 이전인지, 그리고 근저당보다 앞선 날짜인지 꼭 확인하세요.
② 보증보험 가입 여부
→ HUG, SGI 사이트에서 증권번호로 조회합니다. → 가입되어 있더라도 ‘자동 소멸’ 조항이 포함되어 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 선순위 권리
→ 등기부등본의 ‘갑구·을구’를 확인합니다. → 근저당·압류·가압류 등의 금액을 모두 합산해보세요. 집값의 90%를 초과한다면 사실상 배당받기 어렵습니다.
이 세 가지는 기본 중 기본입니다. 특히 보증보험은 ‘가입했으니까 끝’이 아니라, 조건을 봐야 합니다. 애매하면 상담 한 번 꼭 받아보세요.
2단계 | 배당요구 못 하면 ‘1원’도 못 받습니다
많은 분들이 이걸 놓쳐요. 배당요구 안 하면 그냥 ‘기권’ 처리입니다. 경매가 시작됐다는 통지서 받으셨죠? 그때부터 ‘스탑워치’ 눌러야 합니다.
- 기한: 첫 매각기일 2주 전까지
- 필요서류: 임대차계약서, 확정일자 확인서, 주민등록등본, 배당요구서
- 방법: 법원 민원실 제출 or 전자소송포털 온라인 접수
※ 사건번호·주소 정확히 입력하고 접수증은 꼭! 보관하세요.
놓치면 우선변제권 사라지고 일반 채권자 신세 됩니다. 그럼 진짜 ‘받을 수 있는 돈이 거의 0원’입니다.
3단계 | 이사해야 한다면, ‘임차권등기명령’ 먼저!
이사부터 하고 등기 신청하려다 대항력 끊긴 분 정말 많아요. 2025년 4월 대법원 판결도 나왔습니다.
등기가 끝난 다음부터 대항력 발생
즉, ‘신청서만 넣고 이사 가는 거’ 의미 없습니다.
법원에 신청 → 등기소에서 등기 완료 → 그다음 이사 이 순서를 반드시 지켜야 배당도 받고 LH 지원도 받습니다.
[서류] 등기 완료확인서, 주민등록정정증명서
이 두 개는 배당요구·LH 신청에 반드시 필요하니 꼭
챙기세요.
4단계 | 보증보험 가입자라면 바로 ‘이행청구’ 하세요
보험 있다고 다 되는 건 아니고, 절차를 밟아야 합니다.
- 내용증명: 임대인에게 계약해지 및 보증금 반환 요구
- 이행청구: HUG·SGI에 온라인으로 신청
평균 60일 내 대위변제 받습니다. 그 다음은 기관이 대신 소송 진행하니까, 채권양도확인서만 잘 보관하세요.
5단계 | 보증보험 없어도, 희망은 있다 [특별법·LH 활용]
보증보험이 없어도 포기하긴 이릅니다. 이럴 때를 위한 제도들이 준비되어 있어요.
전세사기피해자 지원 특별법
- 대상: 2025-05-31 이전 계약자
-
내용: 피해확인서 발급 후
- 긴급임시주거
- 저금리 대환
- 법률·심리 상담 등 제공
LH 경매매입
-
절차: 피해자가 우선매수권 LH에 양도 → LH가 낙찰 →
- 공공임대로 제공
- 경매차익 일부 현금 지급
- 신청 시기: 피해확정 후 3년 이내, 관할 LH에 문의
지자체도 움직이고 있습니다. 창원·사천 같은 곳은 월세 전액 지원도 있으니, 내 지역 공고 확인 필수입니다.
6단계 | 경매 끝났다고 끝이 아닙니다
배당표 확인 꼭 하셔야 합니다. 이의신청은 통지 7일 이내. 잊지 마시고요.
그리고 혹시 손실이 남았다면?
- LH 경매차익
- 피해자 기금 2차 보전
- 임대인 상대로 민사소송
다음 임대차 계약 때는?
- 안심전세 App 3.0에서 위험도 확인
- 보증보험은 계약 즉시 가입
- 전세가율 70% 이하 유지
7단계 | 체크리스트, 타임라인이 생명입니다
| 시점 | 필수 서류 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 경매개시 직후 | 등기부등본, 계약서, 확정일자 원본 | 받은 날부터 준비 |
| 배당요구 | 배당요구서, 주민등록등본, 보증보험 증권 | 매각기일 2주 전 마감 |
| 임차권등기명령 | 명령신청서, 계약서, 등본 | 등기 완료 후 이사 |
| LH 신청 | 피해확인서, 등기완료확인서 | 피해확정 후 3년 내 신청 |
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 보증보험이 있어도 배당요구는 꼭 해야 하나요?
네. 보험 여부와 무관하게 세입자 개인이 반드시 배당요구서를 제출해야 합니다. HUG도 별도로 대위권 행사합니다.Q2. 확정일자 없고 등기 후 이사도 안 했는데 방법 없나요?
이 경우엔 대항력 상실로 최우선변제금만 받을 수 있습니다. 다만 특별법 피해자 요건에 해당되면 LH, 법률상담 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다.Q3. 경락자가 나가라고 하면 바로 나가야 하나요?
아니요. 임차권등기가 있으면 낙찰 후 6개월까지 대항력이 유지됩니다. 경락자가 LH라면, 그 주택이 공공임대주택으로 전환돼 계속 거주도 가능합니다.마무리 체크
- 배당요구 기한
- 등기 완료 시점
이 두 날짜는 달력에 동그라미 쳐두세요. 모든 서류는 원본 스캔 + 클라우드 백업
어렵고 헷갈릴 땐
꼭 활용하세요. 전세금, 지킬 수 있습니다.
관련 자료 및 참고 사이트
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