아파트 전세사기 피해 사례로 보는 유형별 주의사항

‘아파트’ 전세사기 왜 급증할까?

한때는 뉴스에서나 보던 전세사기, 요즘은 말 그대로 ‘옆집 일’입니다. 2023년부터 2025년 사이, 전국에서 1만 7천 명이 공식적인 전세사기 피해자로 인정됐다고 합니다. 열이면 두세 명은 당했다는 얘기죠.

놀라운 건, 이 중 상당수가 서울‧수도권 아파트에서 발생했다는 사실. 전세는 집값이 비싸야 많이 넣게 되니까, 그만큼 사기꾼들도 아파트를 노리는 거고요.

LH와 SH 로고가 있는 건물 옆에 서 있는 공무원이 전세사기 피해자를 돕는 장면 문서와 상담 장면이 조화된 정부 지원 분위기의 따뜻한 일러스트

갭투자부터 허위계약까지 수법도 다양해졌고, 심지어 조직적으로 움직인 정황이 40개나 적발됐습니다.

참고로 오늘도(2025년 5월 8일) 갭투자로 160억 원을 빼돌린 일당이 검거됐고요, 몇 달 전엔 52억 전세금을 떼먹은 주범이 실형을 받았어요.

‘이걸 어떻게 믿고 계약하냐’ 싶겠지만, 피해자 대부분이 평범한 세입자였습니다.

유형별 피해사례와 핵심 주의사항

다양한 전세사기 유형을 상징하는 6~7개의 경고 아이콘이 연결된 다이어그램 구조

세입자 입장에서 '전세사기' 하면 그냥 ‘보증금 못 돌려받는 거’ 정도로 생각하는 경우가 많죠.

그런데 막상 겪은 사람들 얘기 들어보면, 유형도 제각각이고 사전에 알았으면 피할 수 있었던 경우도 참 많습니다. 그래서 실제 피해사례와 함께, 반드시 체크해야 할 포인트를 정리해 봤어요.

① 깡통전세 / 무자본 갭투자

사례: 시세 3억 5천 아파트에 전세를 3억 4천으로 설정, 결국 보증금 52억 미반환. (2025.01, MBC)

전세가율이 80% 이상이면 무조건 경계하세요. 등기부등본이랑 KB시세 꼭 대조해 보시고, 전세가율은 70% 이하일 때 계약하셔야 합니다. ‘티끌 모아 부자’도 좋지만, ‘전세가율 모아 깡통’은 정말 답 없습니다.

② 이중계약 / 허위 권리 정보

사례: 전세 계약서를 두 장 쓰고, 그중 하나만 은행에 담보로 걸고 돈 챙긴 뒤 잠적. (2025.05, SBS)

계약서 원본에 확정일자가 찍혀 있어야 하고요, 중개인이 전자계약 썼는지도 꼭 확인하세요. 잔금 치를 때 동시에 등기이전이나 보증 가입까지 한 큐에 끝내는 게 안전합니다.

③ 역전세 / 보증금 미반환

사례: 수도권 집값이 떨어지면서 아파트가 경매로 넘어가고, 후순위 세입자들은 보증금 못 돌려받음. 정부가 LH를 통해 매입 지원에 나섬. (2024.05.27, 국토교통부)

계약할 때 전세가 동향 체크하고, 반드시 전세보증보험 가입하세요. 계약 종료 2~3개월 전부터는 대출 갈아타기나 임대인 상환 계획도 점검해두면 좋습니다.

④ 선순위 채권 숨김 (근저당, 세금 체납 등)

사례: 임대인이 세금 체납한 걸 숨기고 계약 진행. 경매로 넘어가며 체납세가 1순위 배당, 세입자 보증금 전액 손실.

등기부등본의 ‘을구’란에서 근저당, 가압류, 신탁 등 체크하세요. 관할 세무서에 세금 체납 여부 문의도 필수! ‘안심전세 앱’ 깔아서 위험도 점수 보는 것도 큰 도움이 됩니다.

⑤ 미등기 / 분양권 / 신탁 아파트

사례: 분양권만 가진 임대인이 전세 놓고 잠적. 세입자는 대항력도 없이 쫓겨남.

소유권 이전이 완료됐는지 확인하고, 신탁등기일 경우엔 반드시 수탁자와 직접 계약하세요. 신탁사 동의서 없으면 무효가 되는 계약도 있습니다.

⑥ 법인 / 바지 명의 대량 임대

사례: 수도권 신축 아파트 200채를 한 법인이 전세로 돌리다 한꺼번에 파산. 피해금액 무려 88억 원. (SBS 보도)

임대인이 법인이나 다주택자일 경우엔 HUG ‘악성 임대인 공시’로 이력 확인하세요. 보증 가입 거절될 경우, 그 계약은 무조건 재검토하셔야 합니다.

⑦ 보증보험 사칭 / 허위가입

사례: 가짜 보증 가입확인서를 보여준 뒤 보증료만 챙기고 도주. (2024 상담사례)

진짜 보증서는 HUG, SGI, HF 공식 사이트에서 QR 코드로 검증 가능합니다. 보증금, 보장기간, 발급일이 실제 계약과 일치하는지도 체크 필수!

정부‧공공지원 제도 (2024~2025년 기준)

LH와 SH 로고가 있는 건물 옆에 서 있는 공무원이 전세사기 피해자를 돕는 장면

정부도 팔 걷어붙였습니다. 전세사기 피해자들을 위한 다양한 지원 제도가 시행 중이니 꼭 활용하세요.

제도	주요 내용	확인처
전세피해지원 특별법	LH·SH가 피해주택 매입 후 장기임대로 전환, 대환대출·금리인하	MOLIT 브리핑
피해자 전용 대환·디딤돌 대출	기존 대출자도 저금리 전환 가능, 생애최초 혜택 포함	국토부 공지
안심전세 App	전세가율, 세금 체납, 다주택 이력까지 점수화	HUG

계약 전·갱신 시 실전 10단계 체크리스트

이건 꼭 저장하세요. 이 체크리스트만 지켜도 사기 확률이 '0'에 가까워집니다.

시세 확인: KB·국토부 실거래가로 전세가율 70% 이하 유지

등기부 3단 스캔: 소유권, 근저당, 가압류·신탁 확인

전입신고+확정일자: 잔금 당일 완료

보증보험 가입: 잔금 직후 신청 및 원본 보관

선순위 채권 점검: 매매가 90% 초과 시 계약 중단

임대인 검증: 악성임대인 조회, 법인 여부 체크

분양권/신탁 확인: 수분양자, 수탁자 계약 여부

중개사 검증: 등록증, 배상보험 확인

대금 흐름 관리: 임대인 명의 계좌로 입금

서류 보관: 원본, 확정일자, 보증서 등 이중 저장

이미 피해가 발생했다면

그래도 피해를 막지 못했다면 즉시 신고하고 절차를 밟으세요.

전세피해지원센터(☎ 1533-6617) 신고 → ‘피해확인서’ 발급

보증 가입자: HUG 또는 SGI에 이행 청구 (60일 이내)

미가입자: 특별법 절차로 LH 임대 지원

형사 고소: 전담수사팀 신고 — ‘범죄집단 조직죄’ 적용 가능

무료 상담: 대한법률구조공단, 캠코 금융회복센터 등 활용

전세사기 피해자 신청 자격과 절차

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 전세가율은 어디서 확인하나요?

A. KB부동산 앱, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 주소 검색하면 확인 가능합니다.

Q2. 보증보험은 꼭 들어야 하나요?

A. 꼭 들어야 합니다. 가입 거절당하는 경우엔 임대인 이력을 의심해봐야 해요.

Q3. 안심전세 앱은 어떤 기능이 있나요?

A. 전세가율, 체납 정보, 임대인 보증 사고 이력 등을 종합해 위험도를 점수로 보여주고, 모바일로 보증 가입까지 할 수 있어요.

마무리 한마디

아파트 전세는 계약 한 번에 수억 원이 왔다 갔다 합니다. 그만큼 계약서에 찍힌 도장 하나, 등기부에서 놓친 줄 하나가 여러분의 전 재산을 날릴 수도 있어요.

오늘 안내드린 사례별 피해 유형과 체크리스트, 그리고 정부 지원책을 꼼꼼히 챙기셔서 ‘남 일 아니었네...’ 하는 일이 절대 생기지 않길 바랍니다.