전세사기 예방 체크리스트 7가지 계약 전 반드시 확인하세요!

전세사기 나는 아니겠지...라는 생각, 정말 위험합니다.

내가 조심하면 괜찮겠지 싶은 이 마음, 안타깝게도 많은 피해자들의 공통된 출발점이에요. 그래서 오늘은 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트.

그것도 실제로 써먹을 수 있게 알려드릴게요. 이 글 보시고 미리미리 대비하세요.

등기부등본 직접 확인

등기부등본 보는 거, 처음엔 생소하고 어렵게 느껴질 수 있어요. 근데 한 번만 익혀두면 진짜 든든합니다. 왜냐? 집주인이 진짜 주인인지, 이 집에 빚은 얼마나 있는지 다 나오거든요.

집주인 명의 확인: 계약 상대방이 등기부등본 상의 ‘소유자’와 같은 사람인지 꼭 확인하세요. 대리인이라면? 위임장 + 인감증명서는 기본 중 기본입니다.

권리관계 확인: '을구' 부분에 있는 근저당, 압류, 가압류 이런 단어, 꼭 봐야 해요. 선순위 채권 있으면, 내 보증금은 순서 밀려서 못 받을 수도 있습니다.

최신 등본 확인: 등기부등본은 계약 직전에 최신 걸로 발급받으세요. 하루 전, 심지어 당일에도 내용이 바뀔 수 있어요. 등기소에 직접 가거나 인터넷으로도 발급 가능합니다.

인터넷 등기소 바로가기→

건축물대장 열람

어떤 집은 겉보기엔 멀쩡한데 알고 보면 불법 건축물인 경우도 있어요. 저도 마음에 들었던 집이 알고 보니 위반건축물로 등록돼 있어서 계약 직전 포기한 적 있습니다.

불법 건축물 확인: 정부24 홈페이지에서 건축물대장을 열람하세요. 대장과 실제 건물 구조가 다르면 문제가 생길 수 있어요.

위반 건축물 주의: 추후 철거 명령, 과태료 같은 일 생길 수 있어요. 당장 편하자고 계약했다가 나중에 뒤통수 맞습니다.

다가구주택 보증금 우선순위: 여러 세대가 있는 집이면, 선순위 보증금이 얼마인지 확인하세요. 내 보증금이 뒷순서라면, 우선변제 못 받을 수 있어요.

주변 시세 비교 전세가율 확인

요즘은 깡통전세가 문제죠. 전세금이 집값에 비해 너무 높으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 돌려받을 수 있어요.

적정 보증금 확인: 최소 2~3곳 부동산 돌아다니며 시세 물어보세요. KB부동산 앱도 활용하면 좋습니다.

전세가율 계산:
전세금 ÷ 매매가 × 100%
전세가율이 80% 이상이면 위험 신호예요. 싸다고 덥석 물지 마세요.

너무 저렴한 전세는 의심: 특히 시세보다 턱없이 저렴한 경우? 사기 가능성을 꼭 염두에 두셔야 해요.

공인중개사 신원 및 책임 확인

중개사무소에서 보통은 실장님이 응대하시죠. 근데 실장은 공인중개사가 아닐 수 있습니다.

등록된 공인중개사 확인: 사무소에 등록증이 걸려 있는지 보세요. 등록 여부는 브이월드, 안심전세 앱에서 확인 가능해요.

중개보조원 계약은 피하세요: 실장님은 친절하고 말도 잘하지만, 사고 나면 책임지지 않습니다. 중개보조원은 계약 주체가 아니에요.

배상책임보험 가입 여부 확인: 공인중개사는 만약의 사태에 대비해 보험에 가입해 있어야 해요. 계약서에 책임 범위도 명시하세요.

임대인 신분 및 납세 정보 확인

신분증 확인은 기본: 계약서에 이름 적힌 그 사람이 맞는지 신분증으로 꼭 확인하세요.

대리 계약 시 체크사항: 위임장, 인감증명서, 인감도장 일치 여부까지 꼼꼼히 비교하세요.

세금 체납 여부 확인: 가능하다면, 세금 체납 여부도 함께 체크! 요즘은 집주인 동의 있으면 열람 가능합니다.

임차인의 권리 특약 명시

계약서에 이 문장들 꼭 넣으세요. 변호사도 이렇게 말합니다.

담보권 설정 금지: '계약일 다음날까지 저당권 설정 금지' 조항 필수.

선순위 정보 고지 의무: 사전에 고지 안 한 선순위 정보 있으면, 계약 해제할 수 있게 명시!

세금 체납 시 계약 해제 가능: 이 조항으로 나중에 법적 다툼 방지 가능.

전세보증보험 가입 가능 여부 명시: 나중에 보험 가입 안 된다고 하면 곤란하잖아요? 미리 넣어두세요.

계약 후 전입신고 및 확정일자 받기

계약서 지참 후 바로 주민센터 가세요.

확정일자는 대법원 인터넷등기소에서도 신청 가능해요.

종이 계약서 원본 철저히 보관! 전자계약 아니면 원본이 생명입니다.

분기별 등기부등본 확인도 추천: 계약 기간 중에도 소유권이나 근저당이 바뀔 수 있어요.

추가로 고려할 사항

전세금 반환보증보험 가입: HUG나 SGI서울보증 통해 가입 가능. 나중에 집주인이 보증금 안 돌려줘도 보험금으로 돌려받을 수 있어요.

전세피해 지원센터 활용: 국토교통부 운영 센터에서 법률, 금융, 거주지원까지 도움 받을 수 있습니다.

자주 묻는 질문(Q&A)

Q1. 전입신고와 확정일자, 꼭 둘 다 받아야 하나요?

A. 네, 둘 중 하나라도 빠지면 우선변제권과 대항력이 생기지 않습니다. 반드시 함께 진행하세요.

Q2. 깡통전세 위험은 어떻게 파악하나요?

A. 전세가율을 확인하세요. 보통 80% 이상이면 위험 신호입니다. 시세보다 지나치게 싼 집도 의심해보세요.

Q3. 계약할 때 특약사항은 어디까지 적을 수 있나요?

A. 법에 위배되지 않는 범위 내에서 임차인을 보호하는 조항은 최대한 넣으세요. 특히 담보권 설정 금지, 세금 체납 시 해제 조건 등은 꼭 포함하세요.

마무리 한마디

전세사기는 뉴스 속 이야기로 끝나지 않습니다. 내 돈, 내 보증금은 내가 직접 지켜야 합니다. 지금 체크리스트 저장해두시고, 계약 전에 하나하나 꼭 확인하세요.